دکتر رضا خیرالدین، عضو هیات علمی گروه شهرسازی، دانشکدة معماری و شهرسازی دانشگاه علم وصنعت ایران.
اکثر راسته‌های شهر تهران در خیابان‌های اصلی به کاربری تجاری و مختلط اختصاص یافته و تعداد کمی از مناطق شهر تهران به طور اختصاصی از پهنۀ مسکونی تشکیل شده‌اند. در واقع مرز مشخصی و تعریف‌شده‌ای بین واحدهای تجاری و مسکونی وجود ندارد. ریشه این تغییرات کاربری گستردة فضاهای مسکونی به فضاهای تجاری و اداری به ویژه در جدارة خیابان‌های اصلی و معابر فرعی محلات شهری، در وهلۀ اول به ساده‌انگاری و انفعال مدیریت شهری در دسته‌بندی فعالیت و مجوزهای کاربری فضاها و سپس به ضعف برخی مقررات مربوط به تسهیلات در استفاده از فضاها و توالی مخرب آنها در افزایش مشکلات محلات و بافت‌های شهری مربوط است.
در جوامع بشری تغییر میزان جمعیت منجر به تغییر نیازها و به تبع آن تغییر و تحول فضاها برای جبران آنهاست که منجر به تولید فضاهای تجاری برای پاسخ به نیازها خواهد شد. با نگاه به این روند معقول و معمول تولید فضاهای شهری درمی‌یابیم اقتصاد شهری مبتنی بر تولید، فضای مورد نیاز خود را شکل می‌دهد. طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، شهرداری تهران در طی دو دهه از 1372 تا 1392 به میزان بیش از 250 میلیون متر مربع در تهران جوازهای ساختمانی صادر کرده است. با فرض مسکونی بودن حداقل 80% مساحت مذکور (200 میلیون مترمربع) و سرانة مسکونی 40 مترمربع، لااقل بیش از 5 میلیون نفر بارگذاری ساختمانی و جمعیتی به تهران تحمیل شده است. با چنین بارگذاری جمعیتی و ساختمانی این سؤال مطرح می‌شود که این حجم فضای تولید شده در شهر تهران و وسعت گسترش فضاهای تجاری با این سرعت و مقیاس در پاسخ به کدام تولید و صادرات تهران و برای پاسخ به کدام نیاز و تقاضای مؤثر است؟ این روند نشان می‌دهد تولید فضا در تهران مبتنی بر رویکردهای سوداگرانه است نه بر پایه اقتصاد شهری مبتنی بر تولید و فعالیت های واقعی و مولد. روند تولید سوداگرانة فضا، منظر شهر تهران را به شدت متأثر کرده و روز به روز مغشوش‌تر می‌سازد. در حالی که جوامع پیشرفته تلاش میکنند که منظر شهر شکلی متناسب و با ارزش از سازمان فضایی فعالیت‌های اقتصادی مولد باشد. دلایل این روند معکوس که ناشی از ضعف مدیریت شهری است و باعث شده منظر اصلی شهر را مغازه‌ها و واحدهای تجاری تشکیل دهند، به صورت زیر قابل دسته‌بندی است :
رشد سرطانی بانک‌ها و بنگاه‌ها
محورهایی چون خیابان اصلی کوی نصر و کوچه‌های فرعی آن تا چهارراه اول، خیابان‌های اصلی آفریقا و خیابان‌های فرعی آن در محور اصلی شمالی ـ جنوبی آفریقا در تهران مثال‌های بسیار گویایی از تحولات تجاری شدن کاربری‌های جدارة خیابان‌ها و کوچه‌های فرعی در محلات مختلف است. در محلة گیشا فقط در حدود 7 سال گذشته بیش از 12 شعبه از بانک‌ها و مؤسسات مالی (سینا، سرمایه، فرشتگان، دی، تات، پاسارگاد، اقتصاد نوین، ثامن‌الحجج، ریحانه‌النبی، پارسیان، ثامن‌الائمه، آینده) در محدودة کمتر از 15 کوچه افزوده شده، در حالی که قبلاً در این محدوده با کمتر از 20 کوچه 8 بانک (ملی 2، صادرات 2، تجارت 1، سپه 1، ملت1، مسکن 1) وجود داشته است. وجود بیش از 65 بنگاه معاملات مسکن در این محور که قبلاً بقالی، پارکینگ مسکونی، طبقة زیرزمین یا دوم مسکونی بوده‌اند، بسیار قابل تأمل است. در حالی‌که پنج سال پیش بنگاه‌های معاملاتی در محور کوی نصر کمتر از 15 باب بوده است که روشن است تغییر کاربری این فضاها، بدون مجوز بهره‌برداری توسط شهرداری و نهادهای مسئول مدیریت شهری ممکن نبوده است. این بنگاه‌ها علاوه بر زشت کردن جداره خیابان، روند فعالیت‌های سوداگرانه ساختمان که با اعطای جوازهای ساختمانی توسط مدیریت شهری همراه است و دلالی در بخش ساختمان و مسکن را افزایش می‌دهد.
بقالی و بانک یکی نیستند
مغازه‌ای را تصور کنید که قبلاً بقالی بوده ولی حالا تبدیل به بانک می‌شود و در ظاهر هر دو در طبقه‌بندی فضاهای تجاری به شمار می‌روند. اما یک مغازه بقالی محله‌ای باعث هویت‌بخشی و تقویت روابط همسایگی و اجتماعی در محلات می‌شود، درحالی که حوزۀ تأثیر و جذب مشتری و حوزه کارکرد بانک تنها محله نیست و مراجعین متنوع و فرامحله‌ای دارد که اغلب با وسائط نقلیة سواری مراجعه میکنند و از آنجا که بر حسب شرایط خود فاقد فضاهای باز اختصاصی برای پارکینگ و مکث مراجعین هستند، عملاً شلوغی و ازدحام محله را به دنبال دارند. علاوه بر این شاغلین بانک‌ها همیشه در حال تغییر و جابجایی هستند و مراجعین و ساکنین معمولاً حس تعلق محله‌ای با آنها برقرار نمی‌کنند. بنابراین ساده‌انگاری در دسته‌بندی فعالیت‌های تجاری علاوه بر هویت‌زدایی از محلات، باعث ازدحام، راه‌بندان و پیدایش فعالیت‌های با مقیاس فرامحله‌ای و منطقه‌ای می‌شود.
واحدهای مسکونی در اختیار پزشکان، وکلا و مهندسان
برخی از مقررات است که ظاهراً در جهت تأمین منافع برخی اقشار خاص و ایجاد تسهیلات برای آنان است به این مشکل دامن می‌زند و آن خرید فضاهای مسکونی توسط پزشکان، وکلا و مهندسان به عنوان محل کار است که به اعتبار پروانه اشتغال خود می‌توانند فضای مسکونی مذکور را به محل کار حرفه‌ای تبدیل کنند. هر چند این قانون جهت مساعدت به این قشر متخصص است اما عملاً هزینه‌ها و بار آن به خود محله و سایر ساکنین واحدهای مسکونی وارد می‌شود. چرا که طبق استانداردها هر مطب پزشکی علاوه بر یک پارکینگ برای خود پزشک باید تعدادی محل پارک برای مراجعین (پارک اتومبیل یا آمبولانس) داشته باشد که در واحدهایِ مسکونی تبدیل شده به مطب، این امکان وجود ندارد. بی دلیل نیست که در هیچ کدام از کوچه‌های فرعی خیابان جردن (آفریقا) حتی یک فضای پارکینگ برای 10 دقیقه و توقف کوتاه پیدا نمی‌شود، چون ساختمان‌های مسکونی در آنها کلاً به فضاهای اداری، تجاری و محل کار تبدیل شده‌اند و مراجعین و شاغلان آنها محلی برای پارک وسیله خود ندارند و از فضاهای حداقل کوچه‌های فرعی استفاده میکنند. حال بازنگری ضوابط مذکور نیز خود چالشی دیگر است که پیامدها و بحث‌های خاص خود را طلب خواهد کرد. بنابراین چنین مقرراتی یکی از عوامل اصلی در تشدید مشکلات تجاری و اداری شدن فضاهای مسکونی شهر در جداره‌های اصلی خیابان‌ها و کوچه‌های فرعی محلات مختلف شهر است.
در این مجال تشدید تجاری شدن فضاهای خیابان‌های اصلی محلات از سه محور چرایی این تغییر کاربری‌ها آن هم با این وسعت، نحوة عملکرد مدیریت شهری در کنترل و مدیریت تغییر کاربری این فضاها و ضعف مقررات استفاده از فضاهای مسکونی به عنوان محل اشتغال حرفه‌ای برخی ساکنین، موضوعاتی بودند که اجمالاً مطرح شدند. ورود مفصل به ابعاد تحولات کاربری جداره‌های اصلی محلات شهر در هر یک از محورهای مذکور می‌تواند به طور مستقل و مفصل بررسی و تحلیل شود که نیازمند فرصتی بیشتر و مسیری روش‌مندتر است.
تصویر : تبدیل واحدهای مسکونی به فعالیت‌های فرامحلی در جداره خیابان نصر، عکس : امیر فروهر، 1393.